希臘購房移民或將徹底退出！25萬歐低門檻歐盟身份進入最後窗口期

希臘黃金簽證一直以“25萬歐元購買房產即可獲歐盟身份”風靡全球，一直備受追捧，尤其深受中國人熱愛。但如今過多移民購房，拉高了當地人的住房成本，令希臘政府不得不重新考慮“黃金簽證”的去留！

近日，希臘權威媒體《每日報》（eKathimerini）發表題為：《黃金簽證的終結》的重磅社論，釋放出強烈政策收緊信號。

隨著外資湧入，希臘房價和租金持續上漲，本地居民的住房壓力加大，政府已將“遏制房價、解決住房危機”成為政府的首要任務！認為希臘黃金簽證已失去原本為希臘經濟注入關鍵活力的作用，反而成為推高部分區域房價的重要因素之一，並指出該簽證應該退出歷史舞臺。

這意味著，希臘黃金簽證的政策窗口期將會加速收窄，房產類投資將面臨更多限制。

希臘政府在2025年推出了“黃金簽證”項目新增創業投資選項，最低投資額維持在25萬歐元（約合29.3萬美元），將投資重點從房地產轉向初創企業投資。

要符合此投資途徑的資格，申請人必須投資於希臘國家創業者註冊平臺Elevate Greece上列出的初創企業，適用領域涵蓋房地產、國防、金融等行業。成功申請者將獲得五年期居留許可，在此期間需每兩年續簽一次，前提是持續滿足該計劃的各項條件。

規則設定了企業績效目標和股權限制，以確保產生可衡量的經濟影響。例如：

• 每家初創企業必須在成立第一年至少創造兩個新的就業崗位，並維持五年；

• 投資者持有的公司股權或投票權不得超過33%。

  
  

持有希臘黃金簽證者，在連續合法居住七年後，只要符合希臘的語言和融入要求，即可申請希臘國籍。申請獲批後，公民身份也賦予其在希臘永久居留的權利。

雖然希臘政府已澄清新設立的初創企業投資通道是一項拓展性措施，而非取代現有的房地產投資路徑。

但隨著希臘“黃金簽證”計劃近年來引發持續爭議，歐盟國家關停房產投資類移民項目是大勢所趨。歷史總是驚人地相似，正是基於類似的擔憂，西班牙已正式取消了可通過購置房產獲得居留資格的相關簽證政策。

作為歐盟體系內的鄰國，希臘緊隨其後實施類似限制（甚至全面關停）已成為大概率事件。未來有幾個可預見的趨勢：

1、投資門檻上調

部分熱門區域的投資門檻已上調，未來可能進一步提高。

2、房產選擇範圍縮小

隨著政策收緊，符合要求的房產將越來越少，25萬歐元的投資可能無法買到合適的房產。

3、審批趨嚴

申請材料和房產合規性的審核將變得更加嚴格，快速審批的優勢逐漸消失。

目前舊政保留，但窗口期真的不多了！對於想通過低成本拿歐洲身份的投資者來說，應抓住政策紅利。

截至2025年12月，在首次簽發的20,732份主申請人許可中，中國籍投資者共有9,926人，仍以48%的簽證申請量佔據首位。而在續簽/補發類別裡，中國投資者的優勢更加突出——達到4,607 人，佔比高達65.3%。

這也說明了中國投資者在海外資產配置、子女教育規劃以及出行便利等方面，仍然保持著持續且強勁的需求。

1. 商業物業改住宅（商改住）

作為目前市場上最受歡迎、性價比最高的方案。過去商改住常因用途變更證明不全、格式不統一導致反覆補件。新規首次明確三類核心材料：

用途變更的官方批文、工程師技術報告、規定格式出具的公證文件。只要按照要求提交，這類項目基本不會再因材料問題產生爭議，從而顯著縮短審批週期，提高投資安全性。

2. 工業物業改住宅（工改住）

工業建築改住宅在黃金簽證中一直存在，但審核標準不夠清晰。新規要求，除了提交工程師技術報告和用途變更證明外，還需提供過去五年的稅務及公共部門記錄，用於確認該建築近五年未進行工業運營或設備安裝。

3. 歷史保護建築修復項目

過歷史建築或受保護建築在申請黃金簽證時，經常因文件內容不符法律要求而被退件。新規對這類房產提出了兩項關鍵要求：公證文件必須標註官方登記號，工程師報告與公證文件須採用官方推薦文本。

希臘黃金簽證的投資門檻僅25 萬歐元起，是全歐洲同類投資移民中最低的之一。

通過黃金簽證購買的房產不僅滿足移民需求，更是一項穩定的歐元資產。房產既可自住，也可出租獲得穩定回報，長期持有可作為海外資產配置的一部分，有助於分散風險、優化財富佈局。