施政報告後，香港豪宅“新王”誕生：啟德憑什麼比半山還火？

9月16日《施政報告》出爐，未大幅加碼樓市調控，重心轉向北部都會區長遠規劃。政府樂於讓市場自行調節，加上香港大型銀行未跟隨美國加息，發展商將加快推盤。8月一手成交已回升至近1,100宗，按月大增35%，購買力重新聚集。第四季住宅交投有望按季回升。

分析： 政策“不干預”為豪宅市場提供了穩定環境，核心區供需將更依賴市場自身調節。

逾5,000萬新盤成交：6月:74宗→7月:30宗→8月:36宗，9月首16日已錄28宗，有望連升兩月。二手方面，山頂加列山道73號洋房7月以6億元易手，呎價8.5萬元；Mount Nicholson 1期洋房8月以4.7億元註冊。

施政報告提出，以企業對香港經濟實質貢獻為審批基礎，為金融、總部活動等重點產業提供5%或半稅優惠，鼓勵內地金融機構在港設立國際總部，並優化家族辦公室稅制。

分析： 施政報告對豪宅的利好是結構性的——吸引高增值機構及家族資本落戶，直接創造高端租住及購置需求。香港作為資產配置“避風港”的定位進一步強化。

分析： 筆架山緹外以5.8億登頂，說明九龍傳統豪宅區承接力不輸港島。天御連錄兩伙全層戶，西半山新盤已建立口碑。啟德天璽·海呎價達8萬元，啟德正從“新興區域”向“豪宅新貴”躍遷。

分析： 山頂加列山道73號以6億、呎價8.5萬成交，創今年二手豪宅呎價新高，證明“山頂”仍是香港豪宅價值天花板。中半山梅苑連錄兩伙、嘉慧園以不足3萬呎價成交，顯示中半山老牌豪宅正進入換手期——老業主趁高位套現，新買家以相對“低水”價格進駐傳統豪宅區。

首8個月全港逾5,000萬一手成交共367宗，按年大增65%。啟德73宗居首，黃竹坑鴨脷洲57宗，西半山47宗，九龍塘37宗，渣甸山21宗。港島區185宗（+58%），九龍區156宗（+79%），新界區26宗（+37%）。

項目排名：啟德天璽·海與九龍塘緹蘊並列第一（各27宗），黃竹坑海盈山22宗，西半山天御與渣甸山峻譽各21宗。新界區大埔林海山城錄9宗。

分析：啟德以73宗超越傳統豪宅區，成為5,000萬以上新盤成交最活躍區域，這是本報告最值得關注的信號。新一代富豪對“豪宅”的定義正在變化——地段不再是唯一標準，新規劃、新配套、新圈層同樣重要。九龍區升幅79%跑贏港島58%，顯示資金正在“過海”尋找性價比更高的頂豪標的。

已批預售未售豪宅項目共約1,666伙，其中啟德承豐道16號（長實）佔1,005伙，承豐道18號（中國海外/恆基/九龍倉/嘉華）佔405伙，兩者合計1,410伙，佔總量85%。筆架山龍翔道188號（九龍倉）133伙，九龍塘廣播道79號（麗新）46伙。

前瞻： 未來豪宅供應高度集中在啟德，與傳統核心區新供應極少形成鮮明對比。啟德新盤供應充足、選擇多，但核心區的“絕版大宅”則需在二手市場耐心尋覓，稀缺性將進一步凸顯。

這份9月報告傳遞的核心信號是：政策明朗後，香港豪宅市場正進入“結構性重估”階段。

啟德崛起、九龍區升幅跑贏港島、中半山老牌豪宅換手——三個現象共同指向一個趨勢：新一代高淨值人群正在重新定義香港豪宅版圖。傳統核心區依然堅挺（山頂6億、呎價8.5萬），但新興區域正在分食頂豪市場的增量需求。

對買家而言，啟德新盤供應窗口期值得關注；對持有核心區資產的業主，稀缺性將是穿越週期的最大底氣。

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